Mehrfamilienhaus mit Mietern verkaufen in München

Vermietetes Münchner MFH verkaufen – mietrechtssicher und milieugerecht

Beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses in München gilt nicht nur das bundesweite Mietrecht, sondern eine ganze Kaskade Münchner Sonderregelungen: Die strengere Mietpreisbremse für die Landeshauptstadt mit erhöhter Begründungspflicht, die seit Jahrzehnten fortgeschriebenen Erhaltungssatzungen, die Modernisierungsumlage-Begrenzung auf 2 Euro je Quadratmeter über sechs Jahre und die Münchner Verwaltungspraxis bei Sozialklauseln. Genau hier setzt die Stärke des Direktankaufs durch P1 Immo an: Wir kaufen Ihr Münchner MFH mit allen bestehenden Mietverhältnissen, übernehmen Kautionen, Nebenkosten-Saldi und Modernisierungs-Restbestände und führen das Objekt langfristig im eigenen Bestand fort. Sie als Verkäufer erhalten den Kaufpreis, ohne dass auch nur ein einziger Mieter ausziehen, einer Mieterhöhung zustimmen oder Sozialklausel-bedingte Härtefallprüfungen ertragen müsste.

§566 BGB im Münchner Kontext – Kauf bricht nicht Miete

Auch in München bleibt §566 BGB die mietrechtliche Bestimmungsnorm beim MFH-Verkauf. Mit Eintragung im Grundbuch treten wir kraft Gesetzes in alle bestehenden Mietverhältnisse ein – inklusive der Münchner Eigenheiten wie Indexmieten mit Ausgangsbasis vor Mietspiegel-Anpassung, Staffelmieten mit Kappung an der Mietpreisbremse oder vereinbarte Modernisierungs-Schonfristen. Mieten, Kündigungsfristen und individualvertragliche Vereinbarungen wandern unverändert auf uns über, ohne dass Mieter zustimmen oder neue Verträge unterschreiben müssten. Ein wichtiger Münchner Punkt: Die seit 2020 verschärfte Begründungspflicht zur Mietpreisbremse-Ausnahme – etwa für umfassend modernisierte Wohnungen – wird beim Eigentümerwechsel auf den neuen Eigentümer übertragen. Wir prüfen vor Ankauf jede einzelne Begründungslage, sodass Sie als Verkäufer keine spätere Rückforderungswelle wegen formal fehlerhafter Mieterhöhungen befürchten müssen. Eine saubere Stichtagsklausel im Notarvertrag regelt zusätzlich Mietzahlungen, Nebenkostenabrechnungen und ausstehende Mieterhöhungs-Verfahren genau zum Tag des Eigentumsübergangs.

Münchner Kündigungsschutz – Eigenbedarf, Sozialklausel und Sperrfristen

Eine Räumung vor dem Verkauf ist im Münchner Kontext praktisch ausgeschlossen. Eigenbedarf nach §573 Absatz 2 Nr. 2 BGB lässt sich für ein einzelnes Mehrfamilienhaus glaubhaft selten für mehr als ein bis zwei Wohnungen darstellen, das Münchner Amtsgericht prüft regelmäßig sehr eng auf Vorratskündigungen oder Verkaufsabsichten als wahre Triebfeder. Hinzu kommt die Münchner Kündigungssperrfrist nach §577a BGB, die in der Landeshauptstadt grundsätzlich auf zehn Jahre verlängert ist – die längste in Deutschland. Bei jeder Umwandlung in Wohnungseigentum greift damit ein Jahrzehnt Schutz für Bestandsmieter. Sozialklauseln nach §574 BGB werden in München erfahrungsgemäß oft zugunsten der Mieter ausgelegt, vor allem bei älteren oder einkommensschwachen Mieterhaushalten. Die wirtschaftlich saubere Lösung ist daher der Verkauf an einen Bestandshalter, der die Mieter halten will. Wir bei P1 Immo kalkulieren den Faktor entsprechend: Vollvermietete Objekte sind unser bevorzugtes Akquisitionsprofil, weil Cashflow ab Übergabestichtag fließt und keine Vermietungsphase überbrückt werden muss. Sie als Verkäufer übergehen Räumungsklagen, Sozialklausel-Prozesse und mietrechtliche Auseinandersetzungen vollständig.

Diskretion gegenüber Münchner Mietern – kein Inserat, kein Schaufensterauftritt

Auf dem Münchner Wohnungsmarkt tickt die Gerüchteküche schnell. Sobald ein Inserat auf einem Immobilienportal erscheint oder ein Verkaufsschild am Hauseingang hängt, sind Mieter und Nachbarschaft binnen Stunden informiert. Insbesondere in eng vernetzten Vierteln wie dem Glockenbachviertel, Schwabing-West oder Au-Haidhausen führt das oft binnen Wochen zu spürbarem Vertrauensverlust gegenüber dem Vermieter und zu vorzeitigen Eigenkündigungen guter Stammmieter, weil Modernisierungsbefürchtungen oder Eigenbedarfsängste hochkochen. Beim Direktankauf durch P1 Immo gibt es weder Inserate noch öffentliche Exposés. Wir besichtigen einmalig, ohne erkennbare Interessentenrolle, gerne als routinemäßige Eigentümerbegehung getarnt. Das verlangt etwas Vorbereitung mit Ihrer Hausverwaltung, schützt aber das Hausklima vollständig. Erst nach notarieller Eigentumsübertragung erhalten Mieter ein juristisch sauberes Anschreiben, das den neuen Eigentümer vorstellt, die Bankverbindung für die Mietzahlung aktualisiert und ausdrücklich bestätigt, dass alle Vertragsbedingungen unverändert weiterlaufen.

Mietkautionen, Betriebskosten und Modernisierungs-Restbestände im Stichtag

Drei Bereiche müssen beim Münchner MFH-Verkauf akkurat geregelt werden, damit Ihre Verkäuferpflichten mit dem Stichtag wirklich enden. Erstens die Mietkautionen: Wir richten ein neues, separates Mietkautionskonto bei einer Münchner Bank ein und übertragen sämtliche bestehenden Kautionen treuhänderisch. Sie erhalten eine schriftliche Entlastungserklärung – Mieter können Sie nicht später in Anspruch nehmen, wenn etwa nach Auszug strittige Schadensersatzforderungen entstehen. Zweitens die Betriebskosten: Vorauszahlungen werden zum Stichtag taggenau abgerechnet, die noch nicht abgerechnete Periode geht anteilig auf uns über und wird mit dem Kaufpreis verrechnet. In München kommt die kommunale Münchner Niederschlagswassergebühr und die Trinkwasser-Sonderabgabe der Stadtwerke hinzu, die in den Nebenkostenabrechnungen sauber getrennt zu führen sind. Drittens noch laufende Modernisierungs-Umlagen nach §559 BGB: Wurden in den letzten Jahren Heizungstausch, Strangsanierung oder Fassaden-Maßnahmen umgelegt, übernehmen wir die laufenden Restbestände inklusive Begründungs- und Berechnungsdokumentation. Unser Münchner Notariat erstellt eine vollständige Stichtagsabrechnung, die alle drei Punkte unwiderruflich dokumentiert.

Renditeerhalt für Sie als Verkäufer – Münchner Faktor und Cashflow

Vollvermietete Münchner MFH erzielen am Markt regelmäßig die höchsten Faktoren der jeweiligen Lage. Bestandshalter zahlen einen Aufschlag von ein bis zwei Faktorpunkten dafür, dass Cashflow ab Übergabestichtag fließt und keine Münchner Vermietungsphase überbrückt werden muss – in Top-Vierteln mit Wartelisten ist das wirtschaftlich entscheidend. Bei Münchner Renditeobjekten mit stabiler Mieterstruktur, ortsüblichen Mieten und überschaubarer Fluktuation rechnen wir mit Faktoren von 25× bis 30×, in Premiumlagen 28× bis 32× Jahresnettokaltmiete. Liegen die Bestandsmieten deutlich unter Mietspiegel-Mittelwert, kalkulieren wir Hebelpotenzial bis zur Kappungsgrenze ein und erhöhen den Faktor entsprechend. Sonderkonstellationen wie gewerbliche Erdgeschossnutzung mit langfristigen Münchner Gewerbemietern, Garagenhöfe mit hoher Stellplatzknappheits-Marge oder zusätzliche Hinterhausgebäude werden separat bewertet und addieren sich zum Grund-Faktor. Sie erhalten in jedem Fall eine schriftliche Faktor-Herleitung mit lagespezifischer Münchner Vergleichsbasis.